De 3% retención terugvragen met Modelo 210: stap voor stap

Op de dag van de notaris ontvangt u als niet-resident niet de volledige koopsom. Een deel gaat rechtstreeks naar de Spaanse belastingdienst, en of u dat terugziet hangt af van wat u daarna doet. Dit stuk volgt het traject van de ondertekening tot het moment dat het geld op uw rekening staat. Het is bedoeld voor eigenaren die fiscaal in Nederland of België wonen. Bent u fiscaal resident in Spanje, dan gelden andere regels.

Wat gebeurt er bij de notaris met de 3%?

Bij het tekenen van de escritura houdt de koper 3% van de overeengekomen prijs in. U ontvangt 97%, eventueel verminderd met bedragen die op dezelfde dag worden verrekend, zoals het aflossen van een hypotheek of de plusvalía municipal. Hoe die laatste wordt berekend, leest u in ons stuk over de plusvalía municipal.

De 3% is geen belasting op zich. Het is een voorschot dat de fiscus inhoudt omdat de verkoper niet in Spanje woont en het geld anders het land zou kunnen verlaten zonder dat de belasting is voldaan. De wet legt de verantwoordelijkheid bij de koper: draagt die de 3% niet af, dan blijft het bedrag als last op de woning rusten. Daarom regelt de advocaat van de koper dit vrijwel altijd zorgvuldig.

Een praktisch punt dat u vaak niet wordt verteld: vraag op de dag van de notaris of kort daarna om een kopie van het betaalbewijs van de afdracht. Dat document heeft u later nodig voor uw eigen aangifte.

Stap 1: de koper dient Modelo 211 in

Binnen een maand na de datum van de escritura moet de koper de ingehouden 3% met Modelo 211 aan de Agencia Tributaria betalen. Dat formulier vermeldt de verkoper, de koper, de woning en het bedrag. Zijn er twee verkopers, dan wordt de inhouding per verkoper verantwoord.

Voor u als verkoper is deze stap vooral een controlemoment. Zonder bewijs dat de 211 is ingediend en betaald, kunt u in uw eigen aangifte het voorschot niet aantonen. Uw advocaat vraagt het betaalbewijs op bij de advocaat van de koper. Krijgt u het niet, dan is dat een signaal om meteen navraag te doen en niet te wachten tot uw eigen termijn bijna verloopt.

Stap 2: u dient Modelo 210 in

De verkoper dient daarna Modelo 210 in, de aangifte inkomstenbelasting voor niet-residenten. De termijn is drie maanden na het einde van de maand die de koper had voor Modelo 211. In de praktijk komt dat neer op ongeveer vier maanden na de verkoopdatum. Het formulier en de toelichting vindt u op de site van de Spaanse belastingdienst, sede.agenciatributaria.gob.es.

In de aangifte berekent u de werkelijke winst en daarover het tarief van 19%. Dat tarief geldt voor alle niet-residenten bij de verkoop van een woning, binnen en buiten de EU. Van de berekende belasting trekt u de ingehouden 3% af. Er zijn drie uitkomsten mogelijk:

• De belasting is hoger dan de 3%: u betaalt het verschil bij.
• De belasting is lager dan de 3%: u vraagt het verschil terug.
• Er is geen winst of zelfs verlies: u vraagt de volledige 3% terug.

Staat de woning op naam van meer personen, dan dient ieder een eigen Modelo 210 in over het eigen aandeel. Veel verkopers laten de aangifte verzorgen door een gestor of advocaat met een Spaanse digitale handtekening, omdat het indienen vanuit Nederland of België anders omslachtig is. Verkoopt u op afstand, dan kan dat onderdeel zijn van de volmacht die u verleent; zie een woning verkopen op afstand met een volmacht.

Welke kosten verlagen uw winst?

De winst is niet het verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs. Een aantal kosten mag u daarvan aftrekken, mits u ze kunt aantonen.

Aan de aankoopkant:

• de overdrachtsbelasting (ITP) of de IVA die u bij aankoop betaalde;
• de kosten van notaris en registro;
• het honorarium van uw advocaat bij de aankoop.

Aan de verkoopkant:

• de makelaarscourtage, inclusief IVA;
• de kosten van uw advocaat bij de verkoop;
• het energiecertificaat (CEE).

Daarnaast verlagen aantoonbare verbeteringen de winst: een aanbouw, een nieuw zwembad, een complete renovatie van keuken of badkamer. Gewoon onderhoud, zoals schilderwerk of het vervangen van een kapot apparaat, telt niet mee. Heeft u de woning in de jaren van bezit verhuurd en daarbij afschrijving in uw Spaanse aangiftes opgevoerd, dan kan dat de aankoopwaarde verlagen. Laat uw adviseur dat meenemen, omdat het de winst verhoogt.

Waarom bewaart u elke factuur?

De Agencia Tributaria accepteert een aftrekpost alleen met een geldig bewijsstuk: een factuur op uw naam met de gegevens van de leverancier en de IVA. Een contante betaling aan een klusjesman zonder factuur bestaat voor de fiscus niet. Hetzelfde geldt voor een verbouwing waarvan alleen een offerte bewaard is gebleven.

Begin daarom al vóór de verkoop met het verzamelen van de aankoopakte, de nota’s van notaris en registro, het betaalbewijs van de overdrachtsbelasting en alle verbouwingsfacturen. Hoe vollediger uw dossier, hoe sneller de aangifte en hoe kleiner de kans op vragen achteraf. Een overzicht van de documenten die u bij de verkoop zelf nodig heeft, staat in uw woning verkoopklaar maken.

Een rekenvoorbeeld met fictieve bedragen

Om de rekensom zichtbaar te maken volgt hieronder een rekenvoorbeeld met fictieve bedragen. Het zegt niets over de waarde van een echte woning.

Had de verkoper in dit fictieve voorbeeld de verbouwingsfacturen niet kunnen tonen, dan was de winst hoger uitgevallen en de teruggave lager. Was de verkoopprijs lager geweest dan de som van aankoopprijs en kosten, dan was er verlies en zou de volledige fictieve € 9.000 terugkomen, maar alleen na het indienen van Modelo 210.

Hoe en wanneer krijgt u het geld terug?

In Modelo 210 vermeldt u de bankrekening waarop de teruggave moet worden gestort. Die rekening moet op naam van de verkoper staan. Of een Spaanse rekening nodig is of dat een rekening in Nederland of België wordt geaccepteerd, hangt af van de geldende voorwaarden op het moment van indienen; uw adviseur controleert dat. Houd een Spaanse rekening in elk geval open tot de zaak is afgerond, ook als u die verder niet meer gebruikt.

Na indiening heeft de Agencia Tributaria zes maanden om terug te betalen. Gebeurt dat later, dan is over het bedrag vertragingsrente verschuldigd. In die periode kan de belastingdienst om aanvullende stukken vragen, zoals facturen, akten of een verklaring van fiscale woonplaats. Zo’n verzoek komt per post of digitaal binnen bij u of uw vertegenwoordiger en heeft een korte reactietermijn. Zorg dus dat iemand in Spanje uw post volgt.

Over de vraag hoe deze verkoop in Nederland of België wordt behandeld, zegt dit stuk bewust niets. Laat de Nederlandse of Belgische kant door uw fiscalist bekijken. Meer over de positie van de niet-resident leest u op verkopen als niet-resident.

Of u geld terugkrijgt, hangt af van de verkoopprijs en van wat u kunt aantonen. Een realistische prijs is daarvoor het vertrekpunt. Wilt u weten waar u staat, vraag dan een gratis waardebepaling aan. Wij komen in persoon kijken en rekenen eerlijk door op basis van recente verkopen in uw urbanisatie, niet de vraagprijzen op de portalen.