Plusvalía municipal bij verkoop: de twee berekeningsmethodes uitgelegd

Van alle posten bij een verkoop aan de Costa del Sol is de plusvalía municipal de post waarover de meeste misverstanden bestaan. Verkopers verwarren haar met de Spaanse winstbelasting, schatten haar op basis van wat een buurman ooit betaalde, of horen er pas van wanneer de notaris het bedrag op de afrekening zet. In dit stuk gaan we alleen op deze ene belasting in: waarop zij precies drukt, hoe de twee berekeningsmethodes werken en waarom de uitkomst per gemeente zo verschilt.

Waarop drukt de plusvalía municipal eigenlijk?

De officiële naam is Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, afgekort IIVTNU. Die naam zegt het al: het gaat om de waardestijging van stedelijke grond. Niet om de bakstenen, niet om de keuken die u vernieuwde en niet om de volledige verkoopwinst. Bij een appartement is dat uw aandeel in de grond onder het gebouw, bij een villa het perceel zelf.

De plusvalía is een gemeentelijke belasting en staat los van de belasting die de Spaanse staat heft over uw vermogenswinst. Die laatste regelt u via de aangifte voor niet-residenten, waarover wij een apart stuk schreven: de 3% retención terugvragen met Modelo 210. Beide belastingen kunnen naast elkaar verschuldigd zijn over dezelfde verkoop.

Belangrijk om te weten is ook dat de plusvalía alleen geldt voor grond die als stedelijk (urbano) is geclassificeerd. Een finca op rustieke grond in het binnenland valt voor het grondgedeelte niet onder deze belasting, al kan de bebouwde kern van zo’n perceel kadastraal anders zijn ingedeeld. Wie in Coín of Alhaurín el Grande verkoopt, doet er goed aan de kadastrale classificatie vooraf te laten controleren. Meer over de bijzonderheden van verkopen in het binnenland leest u op verkopen in het binnenland.

Waarom zijn er sinds 2021 twee methodes?

Lange tijd kende de plusvalía één vaste formule die altijd een waardestijging aannam, ook als de verkoper met verlies verkocht. Het Spaanse Constitutionele Hof heeft die systematiek in een reeks uitspraken onderuitgehaald, met als sluitstuk een uitspraak in oktober 2021. De wetgever reageerde met Real Decreto-ley 26/2021, van november 2021, dat de wet op de lokale belastingen aanpaste. Sindsdien gelden drie principes:

1. Is er geen waardestijging, dan is er geen belasting.
2. De gemeente berekent de heffingsgrondslag volgens een objectieve methode.
3. Toont de verkoper aan dat de werkelijke winst op de grond lager is dan de objectieve grondslag, dan wordt de werkelijke winst als grondslag gebruikt.

In de praktijk betekent dit dat uw adviseur beide berekeningen maakt en de laagste uitkomst kiest. De wettekst zelf vindt u in het Spaanse staatsblad via boe.es.

Hoe werkt de objectieve methode?

De objectieve methode gaat uit van de kadastrale waarde van de grond (valor catastral del suelo) op het moment van verkoop. Die waarde staat op uw IBI-aanslag, naast de kadastrale waarde van de opstal. Op die grondwaarde wordt een coëfficiënt toegepast die afhangt van het aantal volle jaren dat u eigenaar was, met een maximum van twintig jaar. Bij een bezit van minder dan een jaar wordt in maanden gerekend.

De maximale coëfficiënten per bezitsduur worden landelijk vastgesteld en jaarlijks bijgesteld. Een gemeente mag in haar verordening lagere coëfficiënten hanteren, maar niet hogere. Op de zo verkregen grondslag past de gemeente vervolgens haar eigen tarief toe, eveneens binnen een wettelijk maximum. Gemeenten kunnen daarnaast kortingen toepassen op de kadastrale waarde na een herwaardering van het kadaster.

Wij noemen hier bewust geen coëfficiënten of tarieven. Ze veranderen per jaar en per gemeente, en een getal dat vandaag klopt, is volgend jaar mogelijk achterhaald. Uw advocaat of gestor rekent met de cijfers die gelden op de datum van uw escritura.

Hoe werkt de methode van de werkelijke winst?

De tweede methode kijkt naar wat er werkelijk is gebeurd. Uitgangspunt is het verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde zoals die in de notariële akten staan. Omdat de belasting alleen de grond raakt, wordt van dat verschil slechts het grondaandeel genomen. Dat aandeel volgt uit de verhouding tussen de kadastrale grondwaarde en de totale kadastrale waarde van de woning op het moment van verkoop.

Een rekenvoorbeeld met fictieve bedragen maakt de logica zichtbaar. Stel:

In dit rekenvoorbeeld met fictieve bedragen is € 40.000 de grondslag volgens de werkelijke-winstmethode. Uw adviseur zet die naast de grondslag volgens de objectieve methode. De laagste van de twee is de basis waarop het gemeentelijke tarief wordt toegepast. Welk tarief dat is, hangt af van uw gemeente en laten wij hier daarom buiten het voorbeeld.

Twee praktische punten. Ten eerste tellen bij deze berekening de waarden uit de akten, niet uw bijkomende kosten. Kosten voor overdrachtsbelasting, notaris of verbouwing spelen bij de staatsbelasting een rol, maar niet bij deze vergelijking. Ten tweede moet u de lagere uitkomst zelf aanvoeren en onderbouwen. Een gemeente past de werkelijke-winstmethode niet uit eigen beweging toe.

Wanneer is er helemaal geen plusvalía verschuldigd?

Wie de woning verkoopt voor een waarde die gelijk is aan of lager is dan de aankoopwaarde in de escritura, heeft geen waardestijging op de grond. In dat geval is er geen belasting verschuldigd. U moet de verkoop wel binnen de termijn melden en de vrijstelling onderbouwen met de aankoop- en verkoopakte.

Let op een valkuil bij woningen die u ooit heeft geërfd of geschonken gekregen. Dan geldt als aankoopwaarde de waarde die destijds voor de successie- of schenkbelasting is aangegeven, en die wijkt soms flink af van wat u zelf als waarde in gedachten heeft. Laat dat vooraf uitzoeken.

Wie betaalt, en binnen welke termijn?

Bij een verkoop is de verkoper wettelijk de belastingplichtige. Is de verkoper een niet-resident natuurlijk persoon, zoals de meeste Nederlandse en Belgische eigenaren aan de kust, dan is de koper volgens de wet substituut-belastingplichtige. Dat is de reden waarom de plusvalía vrijwel altijd bij de notaris wordt ingehouden op uw opbrengst en door de kant van de koper bij de gemeente wordt voldaan. Een goede advocaat zorgt dat het ingehouden bedrag aansluit bij een berekening die u vooraf heeft gezien.

De aangifte moet binnen 30 werkdagen na de verkoop bij de gemeente liggen. Sommige gemeenten werken met zelfberekening (autoliquidación) via hun eigen belastingloket, andere met een aangifte waarna de gemeente de aanslag oplegt. In de provincie Málaga lopen veel gemeenten de inning via de provinciale belastingdienst, terwijl andere dat zelf doen. Uw advocaat weet welke route geldt voor uw gemeente.

Waarom verschilt het bedrag zo per gemeente?

Elke gemeente heeft een eigen belastingverordening (ordenanza fiscal) voor de plusvalía. Daarin staan het tarief, eventuele eigen coëfficiënten per bezitsduur en soms kortingen, bijvoorbeeld bij overgang naar familieleden na overlijden. Wie in Marbella verkoopt, valt onder andere regels dan wie in Mijas of Benalmádena verkoopt. Daarbij komt dat de kadastrale grondwaarde per gemeente en per straat sterk kan verschillen, mede afhankelijk van wanneer het kadaster in die gemeente voor het laatst is herzien.

Een vergelijkbaar appartement kan daardoor in de ene gemeente een duidelijk andere plusvalía opleveren dan in de andere. Vergelijk dus niet met wat iemand in een andere gemeente heeft betaald. Op onze pagina’s over verkopen in Marbella en verkopen in Mijas leest u wat er per plaats verder speelt bij een verkoop.

Wilt u de plusvalía zien naast alle andere posten van een verkoop, dan staat het volledige overzicht op kosten van een huis verkopen in Spanje. De fiscale gevolgen in Nederland of België laat u het beste door uw fiscalist bekijken.

Een plusvalía die vooraf eerlijk is doorgerekend, komt bij de notaris niet als verrassing. Wij nemen die berekening mee in het gesprek over de verkoop van uw woning. Wilt u eerst weten wat uw woning op basis van recente verkopen in uw urbanisatie waard is, vraag dan een gratis waardebepaling aan. Wij komen in persoon, in het Nederlands, zonder verkoopdruk en zonder verplichting.