Bij verkoop van een woning aan de Costa del Sol betaalt de verkoper de makelaarscourtage plus 21% IVA, de gemeentelijke plusvalía, het energiecertificaat, eventueel een advocaat en het aflossen van een hypotheek. Een niet-resident krijgt bovendien 3% van de koopsom ingehouden als voorschot op de 19% belasting over de winst. Notaris en register zijn meestal voor de koper.
De kosten op een rij
| Post | Wie betaalt | Toelichting |
|---|---|---|
| Makelaarscourtage | Verkoper | Percentage van de verkoopprijs plus 21% IVA, vooraf schriftelijk vastgelegd. |
| Plusvalía municipal | Verkoper | Gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond; nul als er geen winst is. |
| Energiecertificaat (CEE) | Verkoper | Verplicht zodra de woning te koop staat. |
| Advocaat | Verkoper (optioneel) | Aan te raden voor niet-residenten, onder meer voor Modelo 210 en de volmacht. |
| Aflossen hypotheek | Verkoper | Bij de notaris uit de koopsom, plus eventuele kosten van de bank. |
| 3% retentie | Ingehouden door koper | Alleen bij een niet-resident verkoper; voorschot op de belasting, wordt verrekend. |
| 19% over de winst | Verkoper (niet-resident) | Aangifte met Modelo 210; de 3% wordt verrekend. |
| Notaris en register | Volgens contract | Aan de Costa del Sol meestal voor de koper. |
Achterstallige IBI of servicekosten van de gemeenschap worden bij de akte verrekend. Zorg dat die vooraf zijn betaald; zonder verklaring van de gemeenschap tekent de notaris in de regel niet.
Zo rekent u de netto opbrengst uit
De netto opbrengst is wat er na de notaris en na de belastingaangifte overblijft. Reken in vier stappen:
- Verkoopprijs min courtage met IVA, plusvalía, energiecertificaat en advocaat.
- Min een eventueel af te lossen hypotheek.
- Als niet-resident: bij de notaris gaat er daarnaast 3% van de verkoopprijs naar de belastingdienst.
- Na de aangifte met Modelo 210 komt een deel van die 3% terug, of betaalt u bij, afhankelijk van uw werkelijke winst.
Hoe de winst wordt berekend en welke kosten u mag aftrekken, leest u in de gids voor niet-residenten. Of reken het direct uit met de netto-opbrengstcalculator.
Laat het voor uw woning doorrekenen
Bij de gratis waardebepaling maken wij met u een indicatie van de netto opbrengst, met de cijfers van uw eigen aankoop.
Vraag een waardebepaling aanWaar verkopers geld laten liggen
Facturen die ontbreken
Verbouwingen tellen alleen mee voor de winstberekening als u ze met facturen kunt aantonen. Een nieuwe keuken of badkamer zonder factuur verhoogt de belastbare winst. Verzamel de facturen dus voordat de woning in de verkoop gaat.
De verkeerde plusvalía-methode
De gemeente rekent niet automatisch de gunstigste methode. Laat uw advocaat beide berekenen; bij een korte bezitsduur of een kleine winst kan het verschil aanzienlijk zijn. Lees hoe de twee methodes werken.
Een te late aangifte
Wie Modelo 210 niet of te laat indient, wacht onnodig lang op de terugbetaling van de 3%, of krijgt een toeslag als er bijbetaald moest worden. Spreek vooraf af wie de aangifte doet.
Een vraagprijs die niet klopt
De grootste kostenpost is vaak onzichtbaar: een woning die maanden te hoog geprijsd online staat en uiteindelijk onder de prijs verkoopt die vanaf het begin haalbaar was. Een onderbouwde vraagprijs is de beste bescherming van uw opbrengst.
Appartement of villa?
De kosten zijn in de basis gelijk, maar de aandachtspunten verschillen. Bij een appartement draait het om de gemeenschap en de verklaring van geen schulden, bij een villa om het perceel en de legaliteit van uitbreidingen en zwembad. Zie appartement verkopen en villa verkopen.
Vragen over de kosten
Wie betaalt de notaris bij verkoop van een woning in Spanje?
Dat legt u vast in het koopcontract. Aan de Costa del Sol neemt de koper de kosten van notaris en eigendomsregister meestal voor zijn rekening; de verkoper betaalt de plusvalía, het energiecertificaat en eventueel het aflossen en doorhalen van een hypotheek.
Hoe hoog is de makelaarscourtage bij verkoop aan de Costa del Sol?
De courtage is een percentage van de verkoopprijs, waarover 21% IVA wordt berekend. Het percentage verschilt per kantoor en per opdracht. Glaser Real Estate bespreekt de voorwaarden vooraf in persoon en legt ze schriftelijk vast, zodat u bij de notaris niet voor verrassingen staat.
Zijn de kosten van de verkoop aftrekbaar van de winst?
Ja. Voor de berekening van de 19% belasting over de winst mag u onder meer de makelaarscourtage, de advocaat en het energiecertificaat van de verkoopprijs aftrekken, naast de aankoopkosten en verbouwingen met facturen. Dat verlaagt de belasting en vergroot de kans dat u een deel van de 3% retentie terugkrijgt.
Wat gebeurt er met mijn hypotheek bij verkoop?
Een openstaande Spaanse hypotheek wordt bij de notaris afgelost uit de koopsom; de bank is daarbij aanwezig of levert een aflossingsverklaring. Daarna wordt de hypotheek uit het register doorgehaald. Vraag uw bank vooraf naar het exacte aflossingsbedrag en eventuele kosten van vervroegde aflossing.
