Verkoopt u als niet-resident een woning aan de Costa del Sol, dan houdt de koper bij de notaris 3% van de koopsom in en betaalt die met Modelo 211 aan de Spaanse belastingdienst. U betaalt 19% belasting over de werkelijke winst en geeft die aan met Modelo 210; de 3% wordt daarmee verrekend en een teveel krijgt u terug. Daarnaast betaalt u de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.
Laatst bijgewerkt op 7 oktober 2026. Algemene uitleg, geen persoonlijk fiscaal advies.
Wie geldt als niet-resident?
Voor de Spaanse belastingdienst bent u niet-resident als u minder dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft en uw economische belangen elders liggen. Dat is de situatie van de meeste Nederlandse en Belgische eigenaren van een tweede woning aan de Costa del Sol. Woont u fiscaal wel in Spanje, dan gelden andere regels en soms vrijstellingen; die laten we op deze pagina bewust buiten beschouwing.
De 3% retentie: geen extra belasting, wel een voorschot
De Spaanse wet verplicht de koper om bij aankoop van een niet-resident 3% van de koopsom in te houden. De koper draagt dat bedrag binnen een maand na de akte af met Modelo 211. U ontvangt bij de notaris dus 97% van de prijs, minus wat er verder bij de akte wordt verrekend, zoals een hypotheek die wordt afgelost.
Die 3% is een voorschot op de belasting over uw winst. Is de winst klein of heeft u verlies, dan krijgt u (een deel van) de 3% terug. Is de winst groot, dan betaalt u bij.
19% over de winst, voor alle niet-residenten
Over de winst op de verkoop betaalt een niet-resident 19% inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR). Dat tarief geldt voor iedereen die niet in Spanje woont, binnen en buiten de EU. Het hogere tarief voor inwoners van buiten de EU geldt voor huurinkomsten, niet voor de verkoopwinst.
De winst is niet simpelweg verkoopprijs min aankoopprijs. U mag aftrekken:
| Aankoopkant | Verkoopkant |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP) of IVA bij nieuwbouw | Makelaarscourtage met IVA |
| Notaris en register bij aankoop | Advocaat bij verkoop |
| Advocaat bij aankoop | Energiecertificaat |
| Verbouwingen die waarde toevoegen, met facturen | Andere kosten van de verkoop, met facturen |
Gewoon onderhoud, zoals schilderwerk of een nieuwe wasmachine, telt niet mee. Een nieuwe keuken of een uitbreiding met vergunning en factuur meestal wel. Bewaar dus de facturen; zonder bewijs telt een verbouwing niet.
Wat houdt u netto over?
Bij de waardebepaling rekenen wij met u een indicatie van de netto opbrengst door: verkoopprijs, kosten, plusvalía en de 3%.
Vraag een waardebepaling aanModelo 210: de aangifte na de verkoop
Met Modelo 210 geeft u de werkelijke winst aan bij de Agencia Tributaria. De termijn: binnen drie maanden na afloop van de maand waarin de koper de 3% heeft afgedragen, dus grofweg binnen vier maanden na de verkoop. Uw Spaanse advocaat of gestor dient de aangifte in.
- Is 19% van de winst lager dan de ingehouden 3%: u krijgt het verschil terug op uw bankrekening.
- Is 19% van de winst hoger: u betaalt het verschil bij.
- Heeft u verlies: u vraagt de volledige 3% terug.
Na indiening heeft de belastingdienst zes maanden om terug te betalen; daarna is rente verschuldigd. Meer detail en een rekenvoorbeeld vindt u in Modelo 210 en de terugvraag van de 3%. De officiële formulieren staan op de site van de Agencia Tributaria.
Plusvalía municipal: de gemeente rekent apart
De plusvalía (officieel IIVTNU) is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond onder uw woning, niet van de woning zelf. Sinds november 2021 zijn er twee berekeningsmethodes: een objectieve, op basis van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren bezit, en een op basis van de werkelijke winst. U betaalt de laagste. Was er geen winst, dan is er geen plusvalía verschuldigd.
Elke gemeente stelt eigen tarieven vast in een verordening, dus Marbella rekent anders dan Mijas of Benalmádena. De aangifte moet binnen 30 werkdagen na de verkoop. Wettelijk betaalt de verkoper; is die niet-resident, dan is de koper plaatsvervangend belastingplichtige, en daarom wordt het bedrag meestal bij de notaris verrekend. Lees ook de twee methodes uitgelegd.
Wat u vooraf regelt
- Uw NIE-nummer en een geldig paspoort.
- De eigendomsakte (escritura) en de aankoopfacturen, voor de berekening van de winst.
- Een geldig energiecertificaat, verplicht zodra de woning te koop staat.
- Een Spaanse bankrekening of een rekening waarop de terugbetaling kan landen.
- Een notariële volmacht als u niet zelf bij de notaris wilt of kunt zijn; zie verkopen op afstand.
De volledige kosten voor de verkoper staan op kosten en netto opbrengst. Per gemeente leest u de lokale punten op de pagina van uw gemeente, bijvoorbeeld Marbella, Mijas of Benalmádena.
Vragen over belasting bij verkoop
Ben ik niet-resident als ik een vakantiehuis aan de Costa del Sol heb?
Voor de Spaanse belasting bent u niet-resident als u minder dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft en het centrum van uw economische belangen niet in Spanje ligt. De meeste Nederlandse en Belgische eigenaren van een tweede woning aan de Costa del Sol zijn daarom niet-resident, en dan gelden bij verkoop de 3% retentie en de 19% belasting over de winst.
Moet ik de 3% retentie zelf betalen bij verkoop van mijn huis in Spanje?
Nee. De koper houdt de 3% in op de koopsom en draagt die met Modelo 211 af aan de Spaanse belastingdienst. U ontvangt bij de notaris 97% van de prijs. Doet de koper dit niet, dan blijft de belastingschuld aan de woning verbonden; daarom regelt de advocaat van de koper het in de praktijk bij de overdracht.
Wat als ik verlies heb gemaakt op mijn Spaanse woning?
Ook dan houdt de koper 3% in. Omdat er geen winst is, bent u geen belasting over de verkoopwinst verschuldigd en vraagt u de volledige 3% terug met Modelo 210. Bewaar daarom de aankoopakte en de facturen van aankoop- en verkoopkosten: die bewijzen het verlies.
Betaal ik ook in Nederland of België belasting over de verkoop van mijn Spaanse woning?
Spanje heft over de verkoopwinst op een woning in Spanje. Hoe Nederland of België met de woning en de opbrengst omgaat, hangt af van uw persoonlijke situatie en het belastingverdrag. Laat die kant door uw Nederlandse of Belgische fiscalist bekijken; wij stemmen graag af met uw adviseur.
Kan de plusvalía bij verkoop nul zijn?
Ja. Sinds de hervorming van november 2021 is er geen plusvalía verschuldigd als de grondwaarde aantoonbaar niet is gestegen, bijvoorbeeld omdat u met verlies verkoopt. Is er wel winst, dan kiest u tussen de objectieve methode op basis van de kadastrale grondwaarde en de methode op basis van de werkelijke winst, en betaalt u de laagste uitkomst.
